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【/h/】今年4月，部分购房者借房地产按揭贷款(以下简称按揭贷款)曲线进行炒房后，监管部门高度重视并采取了相应的监管措施，但显然炒房现象仍在蔓延。
【/h/】有房产抵押的小微企业获得贷款相对容易，目前利率非常优惠。有许多企业主将他们的经营贷款资金投资于房地产。近日，某银行宁波分行的一位人士告诉《中国商报》记者，仅6月份，他所在银行抵押贷款项下的个人业务贷款就增加了近4亿元，喜忧参半。幸福是& lsquo两增两控的目标已经完成；担心的是，一旦房价不涨或者监管严查这些贷款资金的流向，就会发现这些经营性贷款资金是首付，风险很大。
宁波楼市样本
【/h/】5月份以来，宁波楼市一片繁荣。国家统计局5月公布的70个大中城市商品房销售价格变动情况显示，宁波新房价格涨幅高达1.4%，居全国第二；宁波二手房价格上涨1.1%，位居全国第五。
房价涨得快，成交也快。房产中介在朋友圈晒现金抢房子。一位宁波市民告诉记者，由于疫情，很多店铺都倒闭了，而房产中介也新开了很多。
【/h/】上述某银行宁波分行受访者补充称，宁波制造业发达，出口依存度高。今年受疫情影响，海外订单锐减，企业生产萎缩。这些制造企业的老板们会将容易获得的、利率相对优惠的经营性贷款投资于房地产。
但是在宁波火热的楼市背后，却隐藏着一股个人贷款和炒房的暗流。上述银行宁波分行的一位人士表示:6月份，我行房贷项下的个人业务贷款增加了近4亿元，让我们感到有些无力。
今年上半年& lsquo两增两控户增加80多户，总量减少。某城市商业银行宁波分行普惠金融部负责人坦言，部分银行& lsquo两增两控无法完成；但有的银行业务很多，有房产抵押的小微企业很容易获得贷款，而那些没有抵押物，确实需要贷款从事经营活动的企业，很难从银行获得信贷。
【/h/】单笔授信1000万元(含)以下小微企业贷款同比增速不低于各类贷款同比增速，贷款数量不低于去年同期；两个控制是合理控制贷款资产质量水平和小微企业贷款综合成本。
【/h/】浙江某农村商业银行金融市场部总经理表示:北方部分城市，业务不发达，小微企业不多，房地产本身价值不高。贷款炒房的模式行不通；在宁波，有大量的小微制造企业，其中很多都有房地产，贷款可用性高，经济相对发达，所以通过房地产抵押贷款，然后投资房地产，速度非常快，这就是为什么房价高的地方更容易上涨的原因。
现在很多房产中介都是现金买房，这已经成为一个行业& lsquo有个共识。一般来说，正常买房的时候直接刷卡就好，不要带现金，带现金需要预约，手续比较繁琐。为什么要用现金买房，这部分钱从哪里来？也值得推测。前述浙江某农村商业银行金融市场部总经理指出。
【/h/】他告诉记者:目前贷款条件比较宽松，借款人可以选择还本付息而不是还本付息，以续贷的方式继续贷款。目前我行产品最长三年，很快就要开发五年以上的产品。如果用房地产做抵押，小微企业的贷款可得性很高；如果没有抵押物，按照正常的审批流程，银行要对小微企业的现金流进行分析，这样会导致贷款可用性差，贷款额度低。以我的行为为例，只要有房产抵押，小微企业最高贷款额度500万，以后可能会上调。
【/h/】某城市商业银行宁波分行普惠金融部负责人接受采访时指出，部分银行推出了10年不还贷款产品，这种产品设计很容易用于炒房。如果企业主以名下房产为抵押，申请个人商业贷款，可以做10年期的授信，10年期的不还贷款不需要中途转让。
【/h/】上述负责人进一步指出，不还贷款的目的是为了缓解付款人的还款压力，但这种产品设计在刚推出的时候就在业内受到质疑，相当于成为了一笔永续贷款。不还本续贷有一定的好处，但只要借款人按要求支付利息，不要求还本，就容易被某些人钻空子。比如客户10年不还本金100万，年利率4%，10年只还贷款利息40万。如果这100万元流向房地产，扣除相关税费后，房地产的涨幅将超过40%，这对借款人是有利可图的。借款人可以用借来的资金首付，带息抵押可以震动整个房产，所以杠杆率相当高。
不还本不还贷的产品设计没什么问题，但只要市场上有空的寻租空间，就很难阻止企业主将经营贷款获得的资金投入房地产市场。某国有银行普惠金融部高级经理表示。
事实上，银行的客户经理和借款人会形成某种& lsquo默契。即使客户经理知道客户拿着贷款资金炒房，也不太可能戳破。第一，他戳破不好；第二，客户经理看业绩，只要房地产不崩盘，客户就不会冒险。以上受访银行宁波分行坦言。
银行如何监控贷款资金的流向？
随着经营性贷款资金流入房地产市场，如何监控贷款资金的流向是银行面临的挑战之一。
【/h/】一般来说，银行可以通过委托支付和约定资金用途来限制业务贷款资金的流动。一家股份制银行广东分行的人说。
【/h/】但以银行现有的技术手段，只能监控贷款资金的第一手流向，第二手和未来的资金流向银行很难发现。从贷后资金监管来看，银行实现了贷后监管。在贷后管理中，银行也会检查企业的主营业务是否正常，但通常这类客户的主营业务是正常的，这是常规贷后管理手段无法识别的。上述分析采访了某城市商业银行宁波分行普惠金融部负责人。
【/h/】上述浙江某农村商业银行金融市场部总经理告诉记者，企业主通过房地产抵押获得经营性贷款后，这部分资金可以通过两个渠道流入房地产。一是贷款资金真正用于企业。运营中，企业将贷款资金投入运营，腾出自有资金买房。本质上是用低息经营性贷款资金投资房地产；另一种是提现。企业主提现后，银行很难追踪资金流向。这部分资金除了流入房地产市场，还可以用于股票交易。
【/h/】某国有银行普惠金融部高级经理接受采访时表示，多次转账后，银行很难对贷款资金进行监控，目前只能通过机盯和人盯来降低此类事件发生的概率。
但从监管的角度来看，可以渗透到资金的最终实际使用。上述受访城市商业银行宁波分行普惠金融部负责人直言不讳地表示:如果监管部门检查，银保监管局可以查到客户资金流向，一定存在经营性贷款资金流入楼市的情况。
【/h/】根据银监会今年发布的罚款情况，信贷资金非法流入房地产市场是高发区域。6月24日，银监会发布《关于审查2020年银行业和保险业市场混乱整治情况和审查银行业金融机构市场混乱整治工作要点的通知》。在住房和非投机政策方面，挪用个人综合消费贷款、经营性贷款和信用卡透支等资金购房已成为监管部门关注的重要问题之一。
与此同时，地方央行也召开会议，要求银行严格检查消费贷款和经营性贷款流入房地产的情况。4月20日，中国人民银行深圳分行紧急发文要求深圳查房冲抵贷款；4月23日，中国人民银行上海总部召开上海房地产信贷工作座谈会，强调严禁将房地产作为风险抵押品，通过个人消费贷款、经营性贷款等形式变相突破信贷政策要求，违规向购房者提供资金，影响房地产市场稳定健康发展。
